Pajak Bumi dan Bangunan / PBB (Subjek, Objek, Tarif, dan Perhitungan Pajak PBB)

Pajak Bumi dan Bangunan adalah pajak yang dikenakan terhadap orang atau badan yang memiliki permukaan bumi dan bangunan yang dibangun secara tetap di atasnya. yang berdiri di atasnya. Dasar pungutan pajak PBB UU No. 12 Tahun 1985 dan UU No. 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan dan Keputusan Menteri Keuangan No. 201/KMK.04/2000. Ketentuan perhitungan pungutan Pajak Bumi dan Bangunan adalah 0,5% dari 20% nilai jual objek pajak..

Maksud dari permukaan bumi yaitu meliputi tanah dan perairan serta wilayah laut. Adapun yang dimaksud bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam secara tetap pada tanah atau perairan. Contohnya rumah, jembatan, pasar mewah, kolam renang, taman mewah, dan sebagainya.

Subjek Pajak Bumi dan Bangunan

Subjek PBB adalah orang atau badan hukum dan bentuk usaha yang secara nyata:

1. mempunyai hak atas bangunan dan atau,
2. memperoleh manfaat atas bumi dan atau,
3. memperoleh manfaat atas bangunan.

Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Yang menjadi objek PBB adalah bumi dan atau bangunan. Pengertian bumi di sini termasuk permukaan bumi (tanah dan perairan), serta tubuh bumi (yang berada di bawah permukaan bumi). Sedang yang dimaksud dengan bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanamkan atau diletakkan secara tetap pada tanah dan atau perairan di wilayah Republik Indonesia. Contoh: rumah tempat tinggal, bangunan tempat usaha, kolam renang, dan anjungan minyak lepas pantai.

Objek Pajak yang tidak kena PBB yaitu objek yang: 

1. digunakan untuk melayani kepentingan umum dan tidak untuk mencari keuntungan. Contoh: rumah sakit, tempat ibadah, dan panti asuhan;
2. digunakan untuk kuburan dan peninggalan purbakala atau yang sejenis dengan itu;
3. merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah negara yang belum dibebani suatu hak; dan
4. digunakan oleh perwakilan diplomatik, dan konsulat, berdasarkan atas perlakuan timbal balik.

Tarif Pajak Bumi dan Bangunan

Besar tarif PBB ditentukan oleh hal-hal sebagai berikut.

1. Luas tanah dan atau bangunan.
2. Besarnya nilai jual objek pajak (NJOP), yaitu luas objek dikalikan harga jual per meter persegi.
3. Besarnya nilai jual kena pajak (NJKP), yaitu 20% dari NJOP.
4. Besarnya tarif yaitu sebesar 0,5%.

Apa itu NJOP, NJKP, NJOPTKP? itu adalah unsur dari dasar pengenaan pajak yaitu:

Dasar Pengenaan Pajak
1. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)
NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar.

2. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)
Besarnya NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp8.000.000,00. Apabila besarnya NJOP lebih kecil dari NJOPTKP maka objek pajak tersebut tidak dikenakan pajak PBB.

3. Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
NJKP adalah suatu persentase dari nilai jual sebenarnya (NJOKP). NJKP yang ditetapkan serendah-rendahnya 20% dan setinggi-tingginya 100% dari NJOP.
 
4. Pajak PBB yang terutang
Besarnya pajak yang terutang dihitung dengan cara mengalikan tarif pajak dengan NJKP.

Nilai Jual Bumi dan Bangunan Tidak Kena Pajak

Pasal 3 ayat 3 Undang-undang N0.12 tahun 1994 menyatakan bahwa besarnya nilai jual objek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP) adalah Rp8.000.000,00 untuk setiap wajib pajak. Besarnya NJOPTKP sebagai dasar perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan ini diubah berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Nomor: 201/KMK.04/2000 setinggi-tingginya sebesar Rp12.000.000,00 untuk setiap wajib pajak.

Contoh Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Contoh 1
Seorang wajib pajak mempunyai objek pajak berupa tanah dengan nilai Rp25.000.000,00 dan bangunan senilai Rp30.000.000,00. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang ditetapkan di daerah tersebut sebesar Rp8.000.000,00. Hitunglah besarnya pajak yang harus dibayar oleh wajib pajak tersebut!
 
Jawab:
Nilai Jual Objek Pajak Bumi                       = Rp25.000.000,00
Nilai Jual Objek Pajak Bangunan                = Rp30.000.000,00
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– +
NJOP sebagai dasar pengenaan PBB          = Rp55.000.000,00
NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)         = Rp 8.000.000,00
–––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– –
NJOP untuk perhitungan PBB                     = Rp47.000.000,00
Nilai jual kena pajak (NJKP) 20% × Rp47.000.000,00 = Rp 9.400.000,00
 
Pajak Bumi dan Bangunan yang terutang: 0,5% × Rp9.400.000,00 = Rp 47.000,00
Jadi Pajak Bumi dan Bangunan yang harus dibayar wajib pajak sebesar Rp47.000,00 (empat puluh tujuh ribu rupiah).

Contoh 2
Pak Edo mempunyai tanah yang luasnya 800 m² dengan harga jual Rp300.000,00/m². Di atas tanah berdiri bangunan yang luasnya sebesar 400 m² dan mempunyai nilai jual Rp350.000,00/m². Selain bangunan, Pak Edo juga mempunyai taman mewah seluas 200 m² dengan nilai jual Rp50.000,00/m². Apabila ditetapkan nilai jual kena pajak sebesar 20%,
berapakah besarnya tarif pajak PBB yang ditanggung Pak Edo?
Jawab:
- Nilai jual tanah 800 m² × Rp300.000,00/m²           = Rp 240.000.000,00
- Nilai jual bangunan 400 m² × Rp350.000,00/m²    = Rp 140.000.000,00
- Nilai jual tanah mewah 200 m² × Rp50.000,00/m² = Rp 10.000.000,00
                                                                                    –––––––––––––––––––– +
Nilai jual sebagai dasar pengenaan pajak                    = Rp 390.000.000,00
- NJOPTKP                                                                  = Rp 8.000.000,00
                                                                                    –––––––––––––––––––– –
- NJOPKP                                                                    = Rp 382.000.000,00
- NJKP = 20% x Rp382.000.000,00 = Rp76.400.000,00
- Pajak PBB yang terutang = 0,5% x Rp76.400.000,00 = Rp382.000,00
Jadi besarnya pajak pajak bumi dan bangunan yang harus dibayar Pak Edo sebesar Rp382.000,00.

Contoh 3
Ucok memiliki sebidang tanah seluas 500 m². Di atas tanah tersebut berdiri rumah seluas 250 m². Menurut perkiraan harga jual tanah adalah sebesar Rp100.000,00 per m², dan taksiran nilai jual bangunan adalah sebesar Rp150.000,00 per m².
Hitung besarnya PBB terutang dari Ucok.
Jawab:
Nilai jual tanah = 500 × Rp100.000,00 = Rp50.000.000,00
Nilai jual bangunan = 250 × Rp150.000,00 = Rp37.500.000,00

Taksiran nilai jual tanah dan bangunan Rp 87.500.000,00
Batas Tidak Kena Pajak (BTKP)           Rp 8.000.000,00
                                                     –––––––––––––––––––– –
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)              Rp 79.500.000,00

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)
20% × Rp79.500.000,00 = Rp15.900.000,00
PBB 0,5% × Rp15.900.000,00 = Rp79.500,00
Jadi, besarnya PBB terutang dari Ucok = Rp79.500,00


Pajak PBB mulai berlaku sejak 1 Januari 1995, berdasarkan UU RI No. 12 Tahun 1994 tentang perubahan atas UU Nomor 12 Tahun 1994. Ditinjau dari namanya jelas pajak ini dapat dipastikan merupakan pajak yang dikenakan atas bumi dan bangunan. Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya, sedangkan bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanamkan atau diletakkan secara tetap pada tanah dan atau perairan. Pengertian bangunan ini juga meliputi: jalan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan, pabrik dan emplasemennya, jalan TOL, kolam renang, pagar mewah, tempat olah raga, galangan kapal, dermaga, taman mewah, tempat penampungan minyak, dan fasilitas lain yang memberikan manfaat.